ТСЖ или управляющая компания: что лучше?

Жилищным кодексом разрешено несколько форм управления домом.

Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию. Но в некоторых случаях жильцам целесообразно самим брать в свои руки заботы по контролю дома. Поэтому мы решили ответить на насущный вопрос: нужно ли вообще ТСЖ? А также о понятии и отличительных признаках товарищества собственников жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-61-68 . Это быстро и бесплатно !

Вконтакте

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в статье 135 Жилищного кодекса.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

следит за состоянием дома;
нанимает персонал для ухода за территорией;
заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
собирает квартплату;
уплачивает налоги;
рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома. Они делятся на три разновидности:

управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Таким образом, по форме между ТСЖ и УК нет никакой разницы — они обе следят за содержанием дома и обеспечивают, чтобы жильцы вовремя оплачивали все услуги. Но между имеются некоторые различия по организации. Тогда чем отличается управляющая компания от ТСЖ?

Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:

возможность выбора эсплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя;
возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов;
большая свобода в распоряжении средств, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства;
свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.;
возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты;
дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).

В то же время такая форма организации имеет определенные минусы :

придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.;
квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги;
в случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам;
сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость взаимодействия со многими службами.

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, достоинства УК связаны непосредственно с этим фактором:

хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем УК имеют очевидные недостатки:

полная невозможность проконтролировать расходы средств, имеется возможность для хищений и злоупотреблений со стороны УК;
непрозрачная схема начисления квартплаты;
изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламу и т.д.)

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации жильцам может подойти самостоятельное управление или «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

дом небольшой, и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы;
жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг;
большинство жильцов — собственники квартир, если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией;
в доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению дома (т.к. эта ТСЖ — некоммерческая организация, то зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах);
в доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позводит ТСЖ получить дополнительный доход.

Если же жильцы не хотят брать на себя излишнюю заботу по найму и отбору эксплуатационный компаний, заниматься перераспределением средств, либо если в доме много нанимателей социального жилья или обычных арендаторов, то такому дому лучше всего довериться профессиональной УК.

Как вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Другие формы объединения жильцов: что лучше?

ЖКХ — это организация, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома. В ее обязанности входит:

поставка горячей и холодной воды;
отопление;
обеспечение водоотвода (канализация);
проводение электричества;
уборка придомовой территории и подъездов;
организация уборки мусора;
обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше ЖКХ или ТСЖ не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив . Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чет ТСЖ.
Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН — это товарищество собственников недвижимости. Фактически это то же самое, что и ТСЖ, но в состав ТСН могут входить юридические лица. В составе ТСЖ могут быть только физические лица, т.е. жильцы.

Так, если в доме на постоянной основе ведут работу юридические лица — например, на первом этаже расположены магазины или офисы, то удобнее создать ТСН.

В таком случае будет меньше проблем при распределении платы за коммунальные услуги, при сборе средств за аренду, при урегулировании каких-либо конфликтов и т.д.

ТСЖ и УК имеют много различий:

Размер . ТСЖ как правило обслуживает один дом. На «балансе» УК много различных объектов. Следовательно, правление ТСЖ может сфокусироваться на проблемам конкретного дома, тогда как УК будет перекладывать при необходимости ответственность за один дом на плечи жильцов другого.
Форма управления . ТСЖ управляет коллективно. Председатель является выразителем мнение большинства, все его решения должны быть подкреплены протоколом общего собрания. В УК всё решается единолично директором организации.
Способ расходования средств . ТСЖ самостоятельно распоряжается полученными деньгами: сколько заработано, столько и может быть потрачено на улучшение дома. Средства УК складываются в общий котел.
Контроль . За председателем и членами правления ТСЖ имеется контроль со стороны ревизионной комиссии и общественного собрания. Деятельность УК может проверить только прокуратура, вся информация по ней является закрытой.

Таким образом, выбор формы управления дома зависит от самих жильцов. Если есть желание и возможность самостоятельно решать свои проблемы и непосредственно управлять домом, то можно и нужно создать ТСЖ. Если же в доме много нанимателей жилья, либо если нет активных жильцов, то остается только довериться УК.