По каким принципам осуществляется согласование полученных в разных подходах результатов оценки. Методы согласования стоимостных результатов оценки
В соответствии с ФСО. (Федеральными стандартами оценки.) Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:
Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Должны быть применены все три подхода(или обосновать отказ от использования к-либо из них) . Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Она должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (м.быть и интервал). Способы выведения итоговой величины стоимости оценщик выбирает самостоятельно, это не может быть средняя арифметическая трех цифр. Оценщик присваивает каждому из подходов свой вес в зависимости от собранной информации, ее точности, достоверности, отражению рыночной ситуации, от количества поправок, и т.д. и рассчитывает средневзвешенную величину.Широко применяются другие более сложные методы статистики для усреднения – Метод анализа иерархий – матрица Соати и др.
Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.
Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:
где С итоговая - итоговая стоимость объекта оценки;
С зп, С сп, С дп - стоимости, определенные затратным, сравнительным и доходным подходами;
К зп, К сп, К дп - соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
При согласовании при определении веса каждого подхода учитываются (экспертно): полнота и достоверность информации; соответствие цели; преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации и пр.
Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества. Полученное значение округляется.
В таблице 1.2 приводится сравнительный анализ традиционных подходов к оценке стоимости предприятий .
Таблица 1.2
Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятий
Преимущества |
Недостатки |
|
Затратный |
Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, т.е. результаты оценки более обоснованы |
Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспектив развития предприятия. Не учитывает риски. Статичен. Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия |
Доходный |
Учитывает будущие изменения доходов, расходов Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора |
Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможно использование нескольких норм доходности, что затрудняет принятие решений. Не учитывает конъюнктуру рынка. Трудоемкость расчетов |
Сравнительный (рыночный) |
Базируется на реальных рыночных данных Отражает существующую практику продаж и покупок Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия |
Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов |
По этим данным можно сделать вывод, что ни один из них не может быть использован в качестве основного. Поэтому для определения итоговой величины рыночной стоимости компании анализируются преимущества и недостатки использованных подходов и качество полученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента.
По мнению исследователей в области оценки бизнеса Есипова В.Е., Маховиковой Г.А., Тереховой В.В., Дамшакова А.Н., прямое применение классических методов в России затруднено в силу объективных причин :
1. Неразвитость российского рынка ценных бумаг.
2. Информационная закрытость, приводящая к сложности использования, прежде всего, сравнительного подхода.
3. Необходимость внесения большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки менеджменту следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для целей оценки.
4. Неопределенность с долгосрочным планированием в российских условиях (как правило, в России планируется деятельность на один год) приводит к сложности в применении доходных способов оценки. В основном используется ретроспективные данные за прошлые периоды.
5. Бухгалтерская оценка активов значительно занижена по сравнению с рыночной, что приводит к занижению стоимости чистых активов. Необходима рыночная переоценка всех основных фондов и НМА.
6. Традиционные методы оценки дают «точечный» во времени результат, который не может использоваться для оперативного или стратегического управления предприятием. Ни одна из обязательных для оценки ситуаций не предполагают возможность дальнейшего мониторинга.
7. Трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат наглядным.
Таким образом, из существующих подходов к оценке доходный метод наиболее точно отражает стоимость компании как бизнеса, то есть работающего механизма, приносящего прибыль. Однако использование прогнозных данных позволяет усомниться в точности расчетов. Источники информации для использования сравнительного метода весьма ограничены. Российский рынок корпоративного контроля (банкротства и слияния и поглощения) действует в основном вне организованных фондовых рынков и объем перераспределения акций в экономике (промышленности) России, проходящий вне организованных рынков, в принципе трудно оценить. Как следствие, в российских условиях имущественный подход к оценке предприятий, зачастую, наиболее актуален. Это обусловлено в первую очередь наличием достоверной и доступной исходной информации для расчетов (так как основной информационной базой имущественного подхода является баланс предприятия), а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости предприятия. Но основным недостатком имущественного подхода является то, что он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, расчет стоимости на основе затратного подхода не дает возможности выявления источников создания стоимости, а, следовательно, исключает управление ими.
Таким образом, большинство специалистов в области оценки приходят к мнению о несовершенстве методологической базы оценки бизнеса. «Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде» . Но что делать, если стоимость бизнеса нужна менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, нацеленных на реализацию стоимостного подхода к управлению? В то же время способы оценки бизнеса, для принятия управленческих решений, предлагаемые западными экономистами Модильяни, Дамодараном, Коуплендом, не находят своего применения в России, равно как и в других странах с формирующимися и неэффективными рынками, которые характеризуются рядом схожих проблем, таких как высокая степень зависимости от иностранных инвестиций и заимствований на фоне, как правило, немалой внутренней и/или внешней задолженности, слабость и нестабильность финансового сектора в связи с обремененностью банков значительными безнадежными долгами предприятий, неразвитость инфраструктуры, несовершенство нормативной базы, не разработанность системы финансовой отчетности эмитентов или несоответствие ее международным стандартам и связанная с этим их информационная непрозрачность и высокий уровень рисков, информационная непрозрачность, где не существует развитого рынка акций, а, следовательно, не существует и рыночной оценки самих предприятий. А в связи с низкой степенью эффективностью рынков в арсенале отечественных компаний нет полностью адаптированных способов оценки бизнеса.
В процессе оценки использовались различные методы. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, определяется обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания результатов использованных методов.
Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания. В настоящей работе оценщик воспользовался вторым методом определения итоговой величины стоимости.
Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:
Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.
Качество информации, на основании которой проводится анализ.
Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Однако, следует учитывать, что затратный подход включает в себя стоимость земельного участка - наиболее дорогого актива в крупных городах. Цель оценки имущества определение величины залоговых (кредитных) обязательств, т. е. необходимо отразить стоимость объектов в условиях рыночной конъюнктуры, а затратный подход отражает только затраты на воссоздание объектов недвижимости. Поэтому мы приняли решение не учитывать результаты оценки недвижимости, полученные на основе затратного подхода по объектам являющимися коммерчески привлекательными, но учесть такие результаты для специализированных объектов недвижимости.
Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно учитывает выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Кроме того, данный подход основывается на данных о рыночных арендных ставках, что придает результатам, полученным с его применением, большую достоверность. К недостаткам данного подхода следует отнести то, что он учитывает будущие доходы от владения имуществом, т.е. основан на прогнозных данных, которые невозможно оценить точно (например, данные о загрузке объекта, данные о доходах и расходах, изменение налогового законодательства и пр.).
Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. С помощью сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов. Методы сравнительного подхода, при достаточной полноте и доступности информации об объекте-аналоге, позволяют получить расчетным путем стоимость объекта недвижимости, отражающую реальное состояние рынка недвижимости. Практически информации о сделках почти полностью закрыты, а информация о предлагаемых на продажу объектах бывает не вполне достаточной и полной.
При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в
оценке подходов и методов придаются различные весовые коэффициенты в зависимости от достоверности информации используемой при их применении. Максимальное значение оценки принято равным 5, минимальное 1. Максимальное значение – 5 – подход полностью отвечает выбранному критерию; 4 – подход отвечает выбранному критерию, но есть незначительные замечания «против»; 3 – подход отвечает критерию удовлетворительно, имеется достаточное количество фактов «против»; 2– подход плохо отвечает критерию; 1– подход очень плохо отвечает критерию, слегка затрагивает его суть.
В зависимости от степени отражения выбранного параметра сравнения, каждому подходу присваивается значение.
В условиях развитой экономики приоритет, как правило, отдается сравнительному подходу. В текущих условиях экономического спада, все три подхода практически равнозначны, т.е. при формировании цены рынок рассматривает объект не только с позиции среднерыночного уровня цен на аналогичные объекты, но и с позиции получения потенциального дохода и понесенных затрат на возведение аналогичного (идентичного) объекта, поэтому по параметру «способность отразить мотивацию покупателя/продавца» и «соответствие рассчитываемой стоимости» трем подходам присвоены равные значения.
Параметр «способность учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов» большие значения присвоены доходному и сравнительному подходам, т.к. в основе их расчета лежат данные, полученные с рынка.
Степень достоверности и достаточности информации оценивалась Оценщиками в процессе сбора данных с рынка для использования их в расчетах. Наибольшее количество информации, полученной из публичных источников, используется в сравнительном подходе, в ходе проверки Оценщикам приходилось несколько раз уточнять детали по разным объектам аналогам в связи с получением некорректной информации. В связи с этим,
данному подходу было присвоено меньшее значение.
Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:
Выстраивалась матрица (таблица) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
Определялась сумма баллов каждого подхода;
Рассчитывалась сумма баллов всех используемых для оценки подходов;
По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов вычислялся расчетный вес данного подхода в процентах;
Округлялись расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.
Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.
На основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученной с помощью данного подхода стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки. Данные предоставлены в таблице №16.
Таблица №16 - Расчет весовых коэффициентов
Критерий | Оценка в баллах | ||
Подход | Затратный | Сравнительный | Доходный |
Применение в расчете | Нет | Да | Да |
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты | |||
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов, специфичных для объекта | |||
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя / продавца | |||
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости | |||
Итого сумма баллов для данного подхода | |||
Сумма баллов | |||
Вес подхода, % | 0,50 | 0,50 | |
Вес подхода округленно до 1% | 50% | 50% |
Результаты применения двух подходов дали следующие результаты оценки стоимости объекта:
Таблица №17 - Согласование результатов оценки объекта недвижимости
Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: сравнительного,
затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена
практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать,
но должен обосновать этот отказ, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов конкретные методы оценки.
Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают
разную величину стоимости. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согласования
полученных результатов и обоснования итоговой величины стоимости.
Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достоинства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально отдать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).
Таблица 6.10
Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и
Достоинства |
Недостатки |
|
Сравнительный |
Базируется на реальных рыночных данных Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся |
Исходная информация быстро устаревает и нуждается в обновлении Искажение ценовой |
Затратный |
Учитывает влияние на стоимость производственно-технологических факторов Методы оценки |
Не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты Даст |
Доходный |
Дает оценку стоимости с позиций интересов пользователя (инвестора) Отражает |
Сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у |
Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление
о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя,
инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые параллели между задачами оценки и
ценообразования, так как предсказать стоимость - это, по сути, то же, что и предсказать цену.
Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о
нормах расхода и ценах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, невольно
моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения.
В силу этого оценка стоимости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не
допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной информации.
Если используют метод сравнительного подхода, то «затратный дух» получаемого результата
значительно меньше, но все равно остается. Это связано с тем, что применяют документально
подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых
фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге
возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.
Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса дает только доходный. Стоимость,
рассчитываемая каким-либо методом доходного подхода, представляет собой верхнюю предельную
цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом
сопоставления своих сегодняшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром.
Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем выгоднее, чем она ниже при прочих равных
условиях. В то же время, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному
товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и продавец, заинтересован в сделке, он может
согласиться на некоторый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод,
что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат,
если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете будущих доходов и
расходов.
Еще один момент, который нужно учитывать при использовании этого подхода. Цена спроса
достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -
Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стоимости, оцениваемой для конкретного
проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала наиболее
вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного,
типового применения оцениваемого объекта.
Первое восприятие полученных разными подходами (методами) результатов складывается в
зависимости от того, как располагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл выяснять предпочтения в отношении отдельных примененных подходов
(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеарифметического значения стоимости.
Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а
третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению
величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в
дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, когда
наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить
качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимости
с учетом этого качества.
Согласование результатов оценки, полученных разными подходами (методами), выполняют чаще
всего Экспертным методом.
Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Критичный взгляд оценщика на результаты собственного труда помогает подойти к
достоверному итоговому результату путем расчета средневзвешенной величины стоимости.
Для получения средневзвешенной итоговой величины стоимости необходимо прежде всего
установить критерии, по которым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
делаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточно большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -
За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остановимся на самом простом методе,
использующем процедуру ранжирования.
Ранжирование - это расположение результатов оценки, полученных разными подходами (методами),
в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии
качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами
(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты их
использования. Выделим пять основных критериев качества результатов оценки, примерно
равноценных по своей значимости:
Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки;
Преобладание исходных данных из надежных источников;
Преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и допущениями;
Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент оценки;
Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов
расчета.
В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка,
полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем
указанным выше критериям (табл. 6.11).
В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, полученному тем или иным подходом,
присвоили свой стандартизированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата
равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих
мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам
равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг
равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четвертому критерию признаны равноценными результаты затратного и
доходного подходов, они делят между собой второе и третье место, их стандартизированный ранг
равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -
Таблица 6.11
Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными
Подходами
Критерий качества |
Результат, полученный сравнительным подходом |
Результат, полученный затратным подходом |
Результат, полученный доходным подходом |
|
1. Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки |
||||
2. Преобладание исходных данных из надежных источников |
||||
3. Преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и |
||||
4. Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент |
||||
5. Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения |
||||
Суммарный ранг |
||||
Коэффициент весомости |
Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построчные итоги с целью контроля
расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.
Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:
Где I
>!
Rjj
- сумма стандартных рангов по всем критериям и
подходам; R
,
- суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.
В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили
коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величина
стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208
* 32210 руб.
Точностный анализ результатов оценки, выполненной разными подходами (методами), открывает
возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь именно
точность является главным критерием качества оценки.
Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в
котором с большой степенью вероятности может находиться искомая величина стоимости.
Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевидно, должна находиться в том
диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем
подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведения выполненных оценок к одному
значению или к очень узкому интервалу значений.
Покажем применение интервального метода при оценке рыночной стоимости
вертикально-сверлильного станка. Показатели точностного анализа промежуточных результатов,
полученных разными подходами, сведены в табл. 6.12.
Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3
видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459
руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответствует середине этого интервала, т.
е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое
значение стоимости, равное 31980 руб.
Другой метод интерпретации результатов точностного анализа заключается в построении в
упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой
распределения).
Таблица 6.12
Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки
Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами
Затратный подход
Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом
Допускают, что полученные доверительные интервалы соответствуют условиям нормального
распределения, т. е. их ширина соответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое
распределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно
ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы»,
или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -
Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного
интервала.
Исходя из указанных выше соотношений над каждым доверительным интервалом строят трапецию,
приближенно описывающую линию нормального распределения.
Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей
собой смесь из трех полученных каждым подходом выборок, распределение которых близко к
нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной
линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, получаем
приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости
тремя подходами (методами).
Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.
Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости
вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.
Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.
Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту
величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирующую результаты
оценки тремя подходами.
Во-вторых, смесь трех распределений не является строго унимодальной, так как наблюдаем не
одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от
оценки доходным подходом, что дает основание считать, что результаты оценки доходным
подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным
сравнительным и затратным подходами.
В этом примере при подведении итогов оценки весомость доходного подхода является наименьшей,
а итоговая величина стоимости формируется в основном по результатам оценки сравнительным и
затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом
экспертного ранжирования (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). Например, при анализе финансово-неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна (если вообще имеется), величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, но предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.
В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводятся по формуле
С ИТ = С ЗП ×К 1 + С ДП ×К 2 + С СП ×К 3 , (4.3)
где С ИТ – итоговая стоимость объекта оценки;
С ЗП, С ДП, С СП – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;
К 1 , К 2 , К 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
К 1 + К 2 + К 3 = 1.
Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятная цена.
На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.
При согласовании учитываются:
1) полнота и достоверность информации;
2) соответствие цели;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Например, преимущества метода дисконтирования денежных потоков – учет ожиданий администрации предприятия относительно будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Но это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее данный метод показывает сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов деятельности предприятия с учетом требуемой доходности вложений.
Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных предприятий. Основным его недостатком является необходимость корректировки на закрытость компании (метод рынка капитала). К тому же все, даже небольшие предприятия, имеют существенные различия, что требует внесения сложных корректировок. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную информацию, не учитывающую перспективы развития предприятия.