Независимая оценка квалификации работников: что нужно знать. Что понимается под государственной кадастровой оценкой Что понимается под оценкой
Государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ) проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, а также для целей налогообложения и иных, установленных законом целей.
ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.
При ГКОЗ принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном, судебном порядке.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельский поселений, садоводческих и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКОЗ иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Актуализация и корректировка ГКОЗ осуществляется как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих обновление сведений о кадастровой стоимости земель.
Кадастровая стоимость вновь образованных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, определяется согласно Методическим указаниям, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.06 №222 с применением удельных показателей кадастровой стоимости соответствующей категории земельных участков.
Все сведения о земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно постановлению Правительства РФ от 07.02.2008 №52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются в форме кадастровой выписки о земельном участке. Для получения кадастровой выписки необходимо обращаться в территориальные отделы Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка с соответствующим заявлением. Заявление может быть представлено заявителем при личном обращении, путем его отправки по почте, а также в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет.
Во исполнение п.п. 12-13 ст. 396 Налогового кодекса РФ, ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, Управление передает сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Обеспечение эффективного взаимодействия между Управлением Росреестра и Федеральной налоговой службой в области информационного обмена сведениями регламентируется Соглашением о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы (далее - Соглашение) от 03.09.2010 №ММВ-27-11/9/37. В целях реализации Соглашения предусмотрен Порядок обмена сведениями в электронном виде о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Федеральной налоговой службы от 12.08.2011 №П/302/ММВ-7-11/495 (далее - Порядок). Согласно п. 2.1 Порядка Управление Росреестра в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения учетных характеристик, а также ежегодно до 1 марта представляет указанные сведения в Управление ФНС России по Ростовской области по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
В соответствии со статьей 391 Налогового кодекса РФ налогоплательщики - организации и налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими ведение государственного кадастра недвижимости и органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Понятие государственной кадастровой оценки четко определено Законом об оценочной деятельности Российской Федерации. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, формирование перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости, а также утверждение результатов определения кадастровой стоимости, внесение их в государственный кадастр недвижимости и доведение их до сведения налогоплательщиков. Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости.
В настоящее время система государственной кадастровой оценки земель основывается на наличии сформированной методической базы, которая обеспечивает процесс ее проведения. В качестве такой методической базы выступают утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, которые являются практическим руководством по применению данных методик. Все методики по государственной кадастровой оценке земель основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. К различным категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков применяются различные методы оценки в зависимости от факторов, влияющих на их оценку, в целом это методы массовой оценки, базирующиеся на системе массового определения стоимости и включающие метод сравнения рынков, а также доходный и затратный методы. Так, например, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения до настоящего времени основывалась на основе капитализации рентного дохода.
Андрей Тихомиров
Для того чтобы разобраться в том, что понимается под оценкой бизнеса, рассмотрим четыре основных вопроса:
- Для чего нужна оценка бизнеса?
- Кто осуществляет оценку бизнеса?
- Что является предметом оценки?
- Как осуществляется оценка бизнеса?
Для чего нужна оценка бизнеса?
Оценка бизнеса, как и любого другого актива, нужна не сама по себе, а только в ситуации выбора и принятия решения. Принято думать, что оценка предшествует принятию решения, осуществляется с целью последующего принятия решения. На самом деле оценка – важнейшая часть этого решения: в ее процессе взвешиваются последствия принятия или непринятия того или иного решения. Оценка нужна, чтобы получать взвешенные, экономически выгодные решения.
Кто осуществляет оценку бизнеса?
Оценивает бизнес тот, кто находится в ситуации выбора, у кого есть право принимать решения. Такое право есть у того, кто обладает правами собственности в отношении объекта оценки или возможностью приобрести эти права. Экономическую оценку могут также осуществлять по поручению собственников или заинтересованных лиц агенты по оценке (оценщики) и управлению собственностью (менеджеры).
Что является предметом оценки?
Если цель оценки – принятие решения, то ее предметом является экономическая выгода от решения. Объектами оценки могут быть разные виды собственности, любой актив, но предметом в любом случае выступает экономическая выгода. Другими словами, оценке подвергается не сам бизнес (актив) как таковой, как некая "вещь в себе", а набор возможных действий в отношении актива, связанный с наличием актуальных или потенциальных прав, и экономическая выгода от предполагаемых действий по покупке, продаже или управлению бизнесом.
Как осуществляется оценка бизнеса?
Экономическая выгода оценивается путем сравнения ценности альтернативных возможностей использования собственности. Но сути, любая оценка – это взвешивание (сравнение) ценности альтернативных благ.
Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.
При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход – это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.
Данный подход считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из набора материальных и нематериальных активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.
Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.
Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают в себя: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на принципе замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных.
Затратный подход наиболее приемлем для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает в себя данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне заработной платы, стоимости материалов, расходах па оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.
Подход |
Преимущества |
Недостатки |
Доходный |
Учитывает будущие ожидания инвестора. Позволяет учесть экономическое устаревание предприятия. Дает возможность учесть доходность вложений в бизнес с учетом объемов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывается на рыночных данных. |
Не позволяет точно определить ставку дисконтирования будущих доходов предприятия из-за недостатка рыночных данных и нестабильности экономики. Ограничен отсутствием достаточной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия. |
Сравнительный |
Отражает фактически достигнутые результаты производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Реально показывает спрос и предложение на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее точно учитывает ситуацию на рынке. |
Игнорирует перспективы развития предприятия, так как базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Имеет ценность только при наличии разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм-аналогов. Трудоемкость расчетов и корректировок и их обоснования. Низкая достоверность полученной информации. |
Затратный |
Наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты. Однако, если затратный подход показывает, что затраты на строительство могут оказаться заметно меньше затрат на приобретение объекта, определенных доходным подходом, то этот факт может заставить инвестора сделать выбор в пользу строительного варианта. |
Статичность и невозможность учесть перспективы развития предприятия. Не учитывает местоположение оцениваемого имущественного комплекса. Сложность точной оценки всех форм износа. |
Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода – ставки дисконтирования и коэффициенты капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости.
Глава 3 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКЕ
Данная глава знакомит читателя с категориально-понятийным аппаратом современной стоимостной оценки. Изучив данный материал, Вы узнаете, какие виды стоимости используются при оценке бизнеса, в чем их суть и отличительные черты, что понимается под доходами и денежными потоками, используемыми при оценке бизнеса, а также какие виды рисков и как учитываются при оценке стоимости предприятия.
3.1. Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса
Предметом оценки бизнеса является стоимость. Данная категория, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в процессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.
Первый критерий - степень рыночности.
По степени рыночности различают рыночную стоимость и частично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, нормативно рассчитанной стоимостью и другими видами специальной стоимости.
Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и
Суть определения рыночной стоимости, приводимого в Российских стандартах оценки, совпадает с данным определением продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.
В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. В российском оценочном законодательстве рыночная стоимость определяется в статье 3 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Согласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В практике оценки чаще всего стремятся определить именно рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно рассчитанная стоимость.
Нормативно рассчитанная (нормативная) стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приводятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно российским стандартам оценки, этот вид стоимости относится к специальной стоимости объекта.
Второй критерий - методология оценки.
В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.
Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.
Третий критерий - состояние объекта после оценки.
В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки , различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе.
Четвертый критерий - цели оценки.
В зависимости от конкретных целей и ситуаций, различают инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.
В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки , определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость ).
Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы - это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость , представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно российским стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п.
При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость . Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.
Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.
Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность.
3.2. Доходы и денежные потоки как результаты деятельности предприятия
Любой оценщик постоянно оперирует экономическими понятиями, применяемыми в экономической теории, бухгалтерском учете, анализе хозяйственной деятельности и других экономических дисциплинах. Большинство таких понятий и терминов имеют единственное значение, но некоторые неоднозначны. Смысл каждого термина зависит от того, как его используют люди, что они при этом имеют в виду. Например, слово «прибыль» используется во многих различных значениях. Мы, безусловно, не будем ломать копья над самими определениями, однако дадим представление о наиболее важных и часто встречающихся в оценке понятиях в соответствии с их трактовкой в современном российском законодательстве и практике оценочной деятельности.
Стоимость предприятия, бизнеса зависит от многих факторов, в череде которых одно из первых мест занимают доходы и выгоды, получаемые собственниками. При оценке в качестве дохода используются такие показатели, как доход от обычных видов деятельности, или выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, услуг; валовая прибыль; прибыль до налогообложения; прибыль от обычной деятельности и чистая прибыль. Наиболее часто при оценке бизнеса используются различные показатели прибыли как выражение дохода. При этом прибыль понимается так: выручка минус издержки (чистая выручка). После того, как предприятие оплатило все свои издержки, остается прибыль или чистая выручка. Что же считается издержками. Зачастую издержки отождествляют с денежными расходами на ведение бизнеса. Если бизнесмен платит арендную плату за используемое помещение, то он будет учитывать эти платежи в качестве своих издержек. Собственники предприятия могут также использовать оборудование, которое они купили при помощи банковского займа. В этом случае они будут включать процентные платежи по займу в свои издержки. Таким образом, деловые издержки соответствуют показателю себестоимости, используемому в бухгалтерском учете. В соответствии с действующими правилами бухгалтерского учета в себестоимость не включаются альтернативные стоимости факторов производства и упущенный доход. В законодательстве существует юридическое определение прибыли предприятия, поскольку предприятия должны платить налоги на свои прибыли. Оно соответствует определению прибыли в терминах здравого смысла как выручка минус издержки. При этом из издержек исключаются дивиденды, выплачиваемые по акциям, но включаются проценты, выплачиваемые владельцам облигаций.
Все перечисленные виды дохода предприятия оценщик без труда может найти в формах бухгалтерской отчетности и после соответствующих корректировок (см. тема 4) использовать их в своих расчетах. Что же мы можем найти в бухгалтерской отчетности. Прежде всего, доходы организации (предприятия). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества)» (пункт 2). При этом не признаются доходами следующие поступления (пункт 3):
а) суммы налога на добавленную стоимость, акцизы, налог с продаж, экспортные пошлины и иные аналогичные обязательные платежи;
б) по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т. п.;
в) в порядке предварительной оплаты продукции, товаров, работ, услуг;
г) задаток;
д) в залог, если договором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю;
е) в погашение кредита, займа, предоставленного заемщику.
Доходы предприятия разделяются на:
а) доходы от обычных видов деятельности (выручку);
б) операционные доходы;
в) внереализационные доходы;
г) чрезвычайные доходы.
Для каждого из видов доходов Положением определены условия их признания, которые следует учитывать при оценке.
Согласно Положению о доходах к операционным доходам относятся (пункт 7):
а) поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;
б) поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности;
в) поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные доходы по ценным бумагам);
г) прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества);
д) поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров;
е) проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств, находящиеся на счете организации в этом банке.
Внереализационными доходами, согласно Положению о доходах, являются:
а) штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров;
б) активы, полученные безвозмездно, в том числе по договору дарения;
в) поступления в возмещение причин организации убытков;
г) прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году;
д) суммы кредиторской задолженности, по которым истек срок исковой давности;
е) курсовые разницы;
ж) сумма дооценки активов (за исключением внеоборотных активов);
з) прочие внереализационные доходы.
Аналогично Положением о расходах определяются операционные и внереализационные расходы.
Показатель чистой прибыли обычно используется, например, для оценки компаний, в активах которых преобладает быстро изнашивающееся оборудование; прибыль до налогообложения - для оценки компаний, имеющих налоговые льготы. Но наиболее часто используется другой показатель, характеризующий доходы, генерируемые оцениваемым бизнесом. Это - денежный поток.
Понятие «денежный поток» эквивалентно понятию «денежный доход», и определить его можно только за какой-то период времени: 800 долл. в месяц; 12 тыс. долл. в год и т.п. При этом важно отличать денежный поток от самих денег, т.к. сами деньги - это запас, т.е. некоторое количество, существующее в данный момент. Размер этого запаса колеблется изо дня в день, поэтому мы можем измерить его лишь на определенный момент времени, тогда как размер потока можно измерить только за период времени. Для расчета денежного дохода все входящие потоки учитываются со знаком плюс, а исходящие - со знаком минус. Поскольку бизнес представляет интерес для его владельца (собственника) именно как возможность получения денежного дохода, постольку понятие «денежный поток» является одним из важнейших понятий стоимостной оценки.
В бизнесе существуют различные источники денежного дохода и, следовательно, при оценке рассчитываются различные виды денежных потоков, кроме этого при определении денежных потоков могут быть использованы либо реальные, либо номинальные цены, что также ведет к многообразию данного показателя. В современной оценочной практике различают капитальный денежный поток, акционерный денежный поток или денежный поток для собственного капитала, свободный денежный поток или денежный поток для всего инвестируемого капитала. При этом все виды денежного потока могут быть рассчитаны как в номинальных, так и в реальных ценах.
Основные виды денежных потоков:
CCF ( Capital Cash Flows ) - Денежный поток для всего капитала компании. Данный денежный поток доступен акционерам и кредиторам компании;
E С F (Equity Cash Flows ) - денежный поток для собственного капитала компании, данный денежный поток доступен для акционеров (собственников) компании;
FCF (Free Cash Flows ) - «очищенный» денежный поток, как и CCF , является денежным потоком доступным акционерам и кредиторам компании, но не включает налоговые преимущества.
Рассмотрим особенности каждой из трех моделей в разрезе составляющих денежного потока, и остановимся на основных существенных моментах, определяющих корректность расчета величины стоимости компании.
Расчет величины денежного потока .
CCF = EBIT + Depreciation - Capital Expenditures - Working Capital Increase - Actual Taxes ,
где
EBIT (Earnings before Interest and Taxes ) - прибыль компании до вычета процентов и налогов;
Depreciation - амортизация основных средств и нематериальных активов (неденежные расходы компании, возвращающиеся к ней в составе выручки);
Capital Expenditures - капвложения компании в создание инвестиционных активов;
Working Capital Increase - увеличение собственного оборотного капитала компании (части оборотных средств, которая должна финансироваться за счет собственных и долгосрочных заемных средств);
Actual Taxes - рассчитывается как Actual Taxes = (Tax Rate ) * (EBIT - Interest ), и представляет собой фактически уплаченные компанией налоги (имеется в виду налог на прибыль).
При расчете фактически уплаченных налогов учитывается величина «налогового щита» (той части расходов, которые выведены изпод налогообложения - проценты по заемным средствам).
Interest - сумма уплаченных процентов по заемным средствам.
Рассмотрим следующий вид денежного потока ECF .
EСF = EBIT + Depreciation - Capital Expenditures - Working Capital Increase - Interest - Debt Payments + Debt Issues - Actual Taxes .
Все элементы данного вида денежного потока практически идентичны по наполнению элементам, обозначенным ранее, за исключением: Debt Payments - погашение кредитов/займов, Debt Issues - величина новых кредитов/займов.
FCF (Free Cash Flow - свободный денежный поток) - близок к CCF , но в отличие от СС F не включает налоговые преимущества.
F С F = EBIT + Depreciation - Capital Expenditures - Working Capital Increase - Hypothetical Taxes [ Tax Rate * EBIT ], где Hypothetical Taxes , рассчитывается как Hypothetical Taxes = = Tax Rate * EBIT , и представляет собой налоги, которые компания бы заплатила, если бы не использовала эффект налогового щита.
Очевидно, что в отличие от сложившейся российской практики оценки «исторические» денежные потоки имеют отличия: в частности представлены три вида денежных потоков, вместо двух, а также присутствует несколько иное «элементное» наполнение. В частности данный момент затрагивает величины Actual и Hypothetial Taxes .
Рассмотрим на практическом примере алгоритм расчета денежных потоков:
Исходная информация по компании АО «СДС»
Выручка (Sales), $ $2 500 000
Unlevered Beta 1,00
Rf (Riskfree Rate) 12,00%
Rm - Rf (Risk Premium) 8,00%
Доля Долга (Debt Ratio), % 40,00%
Амортизация (Depreciation ), $ $500
Изменения Собственного оборотного капитала
(Change in Working Capital) $0
(Capital Expenditures), $ $500
Доля EBIT (%) 20,00%
Налоговая ставка
(Tax Rate ) 30,00%
Величина выплачиваемых % $90 517
Величина денежного потока
Выручка (Sales) |
CFFCF $2 500 000 |
ECF $2 500 000 |
FCF $2 500 000 |
Доля EBIT |
20,00% |
20,00% |
20,00% |
EBIT |
$500 000 |
$500 000 |
$500 000 |
AMO (Depreciation) |
$500 |
$500 |
$500 |
Капитальные вложения (Capital Expenditures) |
($500) |
($500) |
($500) |
Изменения СоК (Change in Working Capital) |
|||
Денежный поток от операционной деятельности |
$500 000 |
$500 000 |
$500 000 |
Налоги (Taxes) |
$122 845 |
$122 845 Actual Taxes = =TR * (EBIT - Interest) |
$150 000 Hypothetial Taxes = TR * (EBIT) |
Interest |
$90 517 |
$90 517 |
$90 517 |
$90 517 Debt Cash Flow |
|||
Величина денежного потока |
$377 155 |
$286 638 |
$350 000 |
Денежные доходы, ожидания, да и другие важные понятия, используемые в стоимостной оценке, включая стоимость бизнеса - все имеют временные характеристики. Величины, применяемые при оценке бизнеса, определяются либо на конкретную дату, либо за определенный период времени. Понятие времени интерпретируется в оценке как сегодняшний или текущий, а также будущий, ожидаемый, перспективный, прошлый или ретроспективный. Оценщик определяет сегодняшнюю ценность или текущую стоимость объектов собственности с учетом того, что сегодняшние ресурсы, доходы, текущее владение бизнесом ценнее будущего. Это не очень трудно понять. Владение бизнесом в настоящий момент расширяет спектр доступных возможностей, позволяет предпринимать действия, которые приводят с течением времени к росту дохода. В результате у нас в
некоторый будущий момент времени окажется больше доходов, чем мы могли бы иметь в ином случае. Причина заключается в производительности капитала и в положительной норме временного предпочтения. Получив в свое распоряжение ресурсы сегодня и создав из них капитал или купив уже действующее предприятие, бизнесмен может увеличить свои будущие доходы. Кроме этого, люди, как правило, придают большую субъективную ценность реализации своих возможностей в ближайшем будущем, по сравнению с более отдаленной перспективой. Из этого следует, что для определения сегодняшней ценности благ, которые ожидают получить через год, необходимо дисконтировать их ценность в соответствии со ставкой процента. Процесс дисконтирования, позволяющий определить сегодняшнюю ценность будущих благ, играет важную роль в принятии экономических решений. Освоение этого процесса поможет вам лучше понять ход рассуждений в следующих главах и познакомит вас с процедурами, широко применяемыми в деловом и финансовом мире, включая стоимостную оценку.
В любой экономической системе решения людей в первую очередь зависят от тех прав собственности, которые установлены и являются общепризнанными в данном обществе. Термин «права собственности» - в том смысле, в котором мы употребляем его здесь и будем употреблять в последующих главах, - имеет гораздо более широкое значение, чем то, с которым он, как правило, ассоциируется. Права собственности - это права контролировать использование ресурсов, предприятия, бизнеса и распределять возникающие при этом затраты и выгоды. Для оценщика права собственности в совокупности с характеристиками объекта оценки являются важными факторами, влияющими на величину рассчитываемой стоимости. (Трактовка прав собственности в российском законодательстве.)
Права собственности формируют ожидания. Ожидания руководят действиями. Люди ведут себя именно так, а не иначе из-за ожиданий, порождаемых действующими правами собственности. Акционеры покупают и держат акции, поскольку в соответствии с законным правом они предполагают участвовать в доходах и управлении фирмой пропорционально числу приобретенных ими акций. Предприятия, бизнес покупают потому, что предполагают получить доход за счет расширения деловых возможностей. При этом все заглядывают вперед, пытаясь предсказать изменения в спросе и предложении. То же проделывает и оценщик, составляя прогнозы. И чем более точны и обоснованны эти прогнозы, тем вернее произведенная оценка.
При этом не следует забывать, что в условиях рыночной экономики прибыль является результатом неопределенности, которая проявляется в ее не гарантированности, редкости информации как блага и конкуренции. Прибыль и убытки возникают вследствие неопределенности и не могут существовать без нее. Там, где достоверно известно все, что необходимо знать для получения прибыли, конкуренция за прибыль ее же и устранит - либо уменьшив выручку, либо увеличив издержки. Все эти факторы определенным образом учитываются при оценке предприятия (бизнеса).
3.3. Риски и способы их учета в оценке стоимости бизнеса
Характерной чертой бизнеса в условиях рыночной экономики является наличие риска на всех стадиях жизненного цикла предприятия.
Бизнес-риск - это опасность возникновения непредвиденных потерь, неполучения или недополучения ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи со случайным изменением условий экономической деятельности предприятия, неблагоприятными обстоятельствами. Такой риск измеряется частотой и вероятностью возникновения потерь.
Предпринимательские, финансовые и инвестиционные риски - обязательные атрибуты рыночной экономики, оказывающие существенное влияние на стоимость бизнеса. При проведении оценочных работ анализу рисков уделяется особое внимание. На этапе сбора и обработки информации оценщик выявляет те виды рисков, которые оказывают наиболее заметные влияния на величину стоимости бизнеса и выбирает способ их учета в расчетах. Для этого прежде всего проводится систематизация рисков.
В целях оценки бизнеса риски подразделяются на внешние и внутренние.
К внешним рискам относятся: природно-естественные риски, связанные со стихийными бедствиями и экологией; общеэкономические риски, связанные с изменением макроэкономической ситуации, с неблагоприятной конъюнктурой рынка, с изменением конкурентной среды, с отраслевыми особенностями; политические, связанные с национализацией и экспроприацией, с военными действиями, гражданскими беспорядками; разрывом контракта и договора; финансовые риски, связанные с изменением покупательской способности денег (инфляционные и дефляционные риски), с изменением курса национальной валюты, с дисбалансом ликвидности, с изменением общерыночной ставки процента.
К внутренним рискам относятся: производственные, связанные с понижением производительности труда, потерей рабочего времени, перерасходом или отсутствием необходимых материалов; технические и технологические, связанные с внедрением новых технологий, с инновациями, с внедрением результатов НИОКР; коммерческие, связанные с реализацией продукции; транспортные, связанные с платежеспособностью покупателя и т.п.; инвестиционные, включая риск упущенной выгоды, процентный, кредитный, риск банкротства и т.п.
В целях оценки целесообразно выделить систематические и несистематические риски. К систематическим рискам относятся такие риски, которые возникают из внешних событий, влияющих на рыночную экономику и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики. К несистематическим рискам относятся такие, которые могут быть уменьшены или устранены путем диверсификации инвестиций.
Оценщику важно дать количественную оценку выявленным рискам. В абсолютном выражении риск может определяться величиной возможных потерь в материально-вещественном или стоимостном измерении. В относительном выражении риск определяется как величина возможных потерь, отнесенная к некоторой базе, в виде которой наиболее удобно принимать либо имущественное состояние предпринимателя, либо общие затраты ресурсов на данный вид предпринимательской деятельности, либо ожидаемый доход (прибыль) от предпринимательства. Возможные потери оценщик определяет при прогнозировании на основе анализа ретроспективных данных и экстраполяции полученных результатов, а также используя другие приемы технического анализа. Рассчитав отношение возможных потерь и расчетного показателя затрат или прибыли, можно получить количественную оценку риска в относительном выражении, в процентах.
При измерении рисков следует учитывать случайный характер возможных потерь. Возникнут потери или нет, какова будет их конкретная величина, зависит от того, как сложатся события в ходе выполнения бизнес-операций. Эти условия носят во многом неопределенный характер, и предвидеть их заранее не представляется возможным.
Поскольку предпринимательские потери имеют случайный характер, поскольку они характеризуются также вероятностью того, что достигнут прогнозной величины.
Определяя вероятные потери в процессе их прогнозирования, надо иметь в виду одно важное обстоятельство. Случайное развитие событий, оказывающее влияние на ход и результаты предпринимательства, способно приводить не только к потерям в виде снижения результатов, за счет увеличения затрат одного вида ресурсов, но к положительному эффекту за счет снижения затрат другого вида. Так что, если случайное событие оказывает двойное воздействие на конечные результаты предпринимательства, имеет и неблагоприятные, и благоприятные последствия, при оценке надо в равной степени учитывать и те, и другие.
При оценке бизнеса необходимо выяснить виды и причины случайных потерь, которые могут возникнуть с большей вероятностью, кроме того следует выделить потери, которые способны привести к критическому и катастрофическому риску. С этой целью оценщик на этаже сбора информации изучает, анализирует предшествующий опыт данного и аналогичного бизнеса, изучает статистику потерь. На основе такого изучения строится таблица или график частоты возникновения данного уровня потерь. Если общее число случаев представленных в таблице достаточно велико, то по частоте появления события можно судить об ожидаемой вероятности его повторения в будущем. Кроме того, можно прибегнуть к помощи экспертов-консультантов.
Получив представление о наиболее вероятных рисках, их качественных и количественных характеристиках, оценщик выбирает способ их учета при расчете стоимости бизнеса.
Самый распространенный способ учета рисков при оценке бизнеса заключается в использовании коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Определенный уровень риска закладывается при составлении прогнозов доходов, расходов, денежных потоков, при этом многовероятность прогнозов позволяет учесть несколько вариантов от самых оптимальных до наиболее пессимистических. Анализ и количественное определение рисков носит, в каком-то смысле, субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте компании, определяют ее текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистический прогноз. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.
Чем выше инвестор оценивает уровень риска, тем большую ставку дохода он ожидает. Оценивая бизнес, оценщик должен учитывать организационно-правовую форму его организации. При оценке закрытых компаний наряду с анализом систематического риска особое внимание следует уделить факторам систематического риска, в т.ч. отраслевым и рискам инвестирования в конкретную компанию.
Для расчета ставки дисконтирования можно воспользоваться либо моделью САРМ, либо WACC , либо кумулятивной моделью, либо другими моделями. Общая логика расчета такова: доходность по наименее рискованным доступным инвестициям увеличивается пропорционально предпринимательским рискам, связанным с оцениваемым бизнесом.
Макроэкономические риски учитываются в соответствии с методиками, разработанными всемирно известными рейтинговыми компаниями, либо с помощью индексов экономико-математических и статистических инструментов. Так, например, инфляционный риск учитывается путем использования индекса цен при расчете рыночной стоимости имущества предприятия. Индекс цен является измерителем соотношения цен за разные периоды.
Индекс цен, рассчитанный по потребительской корзине, может использоваться как показатель уровня цен в текущем году.
В ходе оценки бизнеса используются номинальные и реальные величины. Номинальная величина рассчитывается в ценах текущего года без корректировки на уровень инфляции. Реальная величина рассчитывается в ценах базового года и «отличается» от инфляционного повышением цен. Для того чтобы пересчитать номинальную величину в реальную, надо разделить номинальную величину на индекс цен.
Ставка дисконтирования также может определяться и как номинальная, и как реальная величина. В этом случае, когда темп инфляционного роста цен в стране превышает 15%, рекомендуется использовать формулу Фишера:
где R r - реальная ставка дохода (дисконтирования),
R n - номинальная ставка дохода (дисконтирования),
i - индекс инфляции.
Инфляционная корректировка финансовой инфляции в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты. При составлении прогноза объемов продаж оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Следует обязательно учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты.
Одним из наиболее сложных для учета в процессе оценки является страновой риск. Сложность определения величины данного риска объясняется его комплексным характером. Уровень странового риска можно определить на основе:
статистических данных;
экспертной оценки;
составления прогноза на базе выявленных тенденций;
комбинированных методов.
Так, например, по методике EUROMONEY расчет величины странового риска осуществляется по 9 позициям:
экономические данные (25%);
политический риск (25%);
долговые показатели (10%);
невыплачиваемые или
реструктурированные во времени долги
(10%);
доступ к рынкам капитала (5%);
дисконт по форфейтингу;
доступ к краткосрочным финансам (5%);
доступ к банковским финансам (5%).
По методике Delote and Tuch оценку странового риска проводят по 8 позициям.
Определение уровня риска |
Низкий Высокий |
||||||||||
Вид риска |
|||||||||||
1. Политика экспроприации |
|||||||||||
2. Стоимость финансирования |
|||||||||||
3. Вероятность радикальных изменений в составе правительства и проводимой им политике |
|||||||||||
4. Темпы роста ВВП |
|||||||||||
5. Динамика внешнего долга |
|||||||||||
6. Государственное вмешательство в управление предприятием |
|||||||||||
7. Обстановка в области предпринимательства в целом |
|||||||||||
8. Уровень инфляции |
|||||||||||
Количество наблюдений |
|||||||||||
Всего взвешенных |
|||||||||||
Сумма |
|||||||||||
Параметры |
|||||||||||
Фактор странового риска |
Страновой риск, как правило, учитывается при выполнении работ для инвестора - не резидента, или когда при оценке используются индикаторы зарубежных рынков.
В целом, всесторонний анализ, определяющий учет рисков, сопровождающих оцениваемый бизнес, позволяет оценщику провести обоснованную оценку стоимости объекта.
Что понимается под оценкой бизнеса?
Оценка предприятия (бизнеса) – комплекс мероприятий,
направленный на установление стоимости бизнеса
Оценка полной стоимости бизнеса (инвестированного капитала) (EV)
Оценка собственного капитала (CV):
- Акция/Пакет акций акционерного общества
- Доля/пай в уставном капитале предприятий других организационно-правовых форм
- Производные ценные бумаги (опционы)
Оценка имущественных комплексов
Случаи проведения оценки
Обязательные
Осуществление сделок с имуществом, частично или полностью принадлежащим государству
Возникновение споров о величине стоимости имущества
Одобрение крупных сделок (привлечение оценщика по инициативе совета директоров)
Дополнительная эмиссия акций
Оценка собственности в связи с передачей имущества в качестве взноса в уставный капитал
Внешнее управление, конкурсное производство
Том 1. Отчет Оценщика
Задание на оценку
Введение
Общая характеристика предприятия
Анализ отрасли
Анализ деятельности предприятия
Методика оценки
Обоснование использованных подходов и методов оценки
Расчет стоимости собственного капитала предприятия
- Затратный подход
- Сравнительный подход
- Доходный подход
- Обобщение полученных результатов
Расчет рыночной стоимости пакета акций
Словарь использованных терминов
Перечень документов, предоставленных Заказчиком
Перечень использованных материалов
Приложения
Том 2. Оценка стоимости основных средств
Том 3. Копии исходных документов
Подходы и методы оценки
Характеристика подходов
Затратный подход – общий способ определения стоимости бизнеса компании, в рамках которого используется один или более методов, основанных на анализе данных о стоимости активов и обязательств компании.
Сравнительный подход – общий способ определения стоимости компании и/или ее собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на анализе информации о стоимости аналогичных бизнесов (компаний-аналогов).
Доходный подход – общий способ определения стоимости компании и/или ее собственного капитала, в рамках которого используются методы, основанные на расчете текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов.
Сравнительный анализ подходов
Затратный подход
Затратный подход основан на анализе данных о стоимости активов и обязательств компании и рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.
Формула:
Скорректированная стоимость активов
– Скорректированная стоимость обязательств
= Стоимость предприятия
Алгоритм расчета:
Исходная информация в затратном подходе
Бухгалтерский баланс (форма №1) по состоянию на дату оценки
Полученные из бухгалтерии расшифровки строк бухгалтерского баланса
Характеристики активов и обязательств
- Для НМА: дата создания, балансовая стоимость, информация о затратах на создание и др.;
- Для недвижимости: год постройки, балансовая стоимость и накопленный износ, местоположение, конструктивные характеристики, текущее использование и др.;
- Для движимого имущества: дата ввода, балансовая стоимость и накопленный износ, модель и марка, производитель, текущее использование и др.;
- Для финансовых вложений: дата появления в учете, дата погашения, условия вложений и их суммы, информация об объекте вложений и др.;
- Для запасов: дата приобретения, данные о рыночных ценах, данные о неликвидных запасах и готовой продукции и др.;
- Для дебиторской задолженности: дата возникновения и вероятного погашения, данные о заемщике, его финансовом состоянии, данные о просроченной задолженности и др.;
- Для кредиторской задолженности: дата возникновения в учете и вероятного погашения, информация о просроченной задолженности, штрафах и пени и др..
Сравнение методов затратного подхода
Метод накопления активов
Для действующего предприятия
Определяется стоимость активов
Метод накопления активов
Пассивы
Долгосрочные обязательства по займам и кредитам
Прочие долгосрочные обязательства включая величину отложенных налоговых активов
Краткосрочные обязательства по займам и кредитам
Кредиторская задолженность
Задолженность участникам по выплате доходов
Резервы предстоящих расходов
Прочие краткосрочные обязательства
Итого обязательства
Варианты использования затратного подхода
Сравнительный подход
Сравнительный подход представляет собой определение стоимости компании на основе анализа информации о стоимости аналогичных бизнесов.
Методы сравнительного подхода:
Метод компаний аналогов , основан на использовании цен акций, сформированных рынком и заключается в сравнении показателей оцениваемой компании с показателями или коэффициентами схожих предприятий.
Метод ретроспективных сделок заключается в расчете рыночной стоимости на основе результатов совершенных в прошлом сделок с акциями оцениваемого предприятия.
Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании средних соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Данные соотношения получаются путем статистического наблюдения за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-хозяйственными характеристиками.
Метод компаний аналогов
Алгоритм расчета:
Отбор компаний аналогов
Определение цены (капитализации) компаний аналогов
Расчет мультипликаторов
Расчет средних мультипликаторов
Определение рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основе рассчитанных мультипликаторов.
Метод компаний аналогов
Компания является аналогом, если:
Действует в той же отрасли, что и оцениваемая;
Сопоставима по размеру с оцениваемой;
Имеет схожую номенклатуру продукции;
Финансовые показатели аналога схожи с показателями оцениваемой.
Исходная информация в сравнительном подходе
Данные о сделках на фондовом рынке:
- РТС, ММВБ
- Иностранные биржи с использованием Bloomberg Professional®
Данные рынка M&A (без учета сделок на фондовом рынке)
- База данных (ФБК)
- Иностранные сделки, Bloomberg Professional®
Данные о деятельности аналогов:
- Интернет сайты компаний, ежеквартальные отчеты эмитентов и др.
Бухгалтерские данные аналогов
- Сайты компаний
Мультипликаторы Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между ценой предприятия или акции и финансовой или иной базой. Виды мультипликаторов:
Цена акции/Выручка
Цена акции/Чистая прибыль на 1 акцию
Цена акции/Балансовая стоимость активов
Цена акции/Дивиденды
Цена акции/Прибыль
Цена акции/Чистый денежный поток
Цена акции/Балансовая стоимость машин и оборудования
Цена акции/Запасы
Доходный подход
Доходный подход представляет собой расчет стоимости предприятия на основании прогнозируемых будущих доходов этого предприятия.
Методы доходного подхода
Доходный подход
Альтернативные методы:
Метод опционов
Метод реальных опционов является усовершенствованием метода дисконтированных денежных потоков. Данный метод позволяет учитывать будущие возможности обусловленные сегодняшними инвестициями.
Дерево решений
Дерево решений представляет собой диаграмму, описывающую процесс принятия решения и последствия выбора каждой из возможных альтернатив. На нем одновременно приводятся вероятности рисков и затраты или доходы от выбора каждой логической последовательности событий и будущих решений.
Исходная информация в доходном подходе
Данные бухгалтерской отчетности за несколько лет, предшествующих дате оценки (форма №1, форма №2);
Информация об объемах производства в натуральном выражении, ценах реализации продукции за несколько лет, предшествующих дате оценки;
Калькуляции себестоимости за несколько лет, предшествующих дате оценки;
Информация об инвестициях и их результатах за последние несколько лет;
Данные о доле рынка, конкурентах;
Данные о ценах конкурентов, среднерыночных ценах на продукцию, средних фин. показателях, в т.ч. уровне СОК;
Бизнес-планы предприятия на ближайшую перспективы, в т.ч. инвестиционные планы;
Прогнозы курсов валют (www.cbr.ru), инфляции (www.rbc.ru и др.);
Данные о средних по стране ставках депозитов, кредитов, данные о ретроспективных курсах валют (www.cbr.ru), индексах цен, в т.ч. по отрасли.
Методы прогнозирования
Метод экспертных оценок
Метод составления сценариев
Метод экстраполяции трендов
Метод регрессионного анализа
Метод экономико-математического моделирования
Метод капитализации
, где
, где
r – ставка дисконтирования
g – долгосрочный темп роста дохода предприятия
Метод ддп
где:
V – стоимость компании
– денежный поток i-го интервала;
r - ставка дисконтирования
n – количество прогнозных интервалов;
g
Метод ддп
где:
V – стоимость компании
– денежный поток в постпрогнозном периоде;
r – ставка дисконтирования
g – долгосрочный темп роста денежного потока в постпрогнозном периоде.
Метод ддп
Основные этапы применения метода:
Расчет денежного потока
Денежный поток на собственный капитал:
+ Денежный поток от финансовой деятельности
= Денежный поток на собственный капитал
Денежный поток на инвестированный капитал:
Денежный поток от производственной деятельности
+ Денежный поток от инвестиционной деятельности
+ Расходы по обслуживанию долга, учтенные в ДП от производственной деятельности в качестве операционных затрат
= Денежный поток на инвестированный капитал
Расчет денежного потока от производственной деятельности
Денежный поток от производственной деятельности:
Чистая прибыль после уплаты налогов
+ Амортизационные отчисления
+/- Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
= Денежный поток от производственной деятельности
Прогнозирование чистой прибыли
Алгоритм расчета:
Выручка
- Производственная себестоимость
- Коммерческие расходы
- Административные расходы
= Прибыль от продаж
+ Операционные доходы
- Операционные расходы
+ Внереализационные доходы
- Внереализационные расходы
= Прибыль до налогообложения
- Налог на прибыль
= Чистая прибыль
Способы прогнозирования амортизационных отчислений
Прогноз амортизационных отчислений на основе ретроспективных данных
Пообъектный прогноз на основе средних норм амортизации
Собственный прогноз предприятия согласно бизнес-планам
Расчет инвестиций в собственный оборотный капитал
Методы расчета:
Поэлементный прогноз;
Анализ ретроспективных отношений собственного оборотного капитала и выручки от реализации или всех оборотных активов оцениваемого предприятия и использование среднего значения за ретроспективный период в качестве норматива при прогнозировании СОК;
Анализ отраслевых отношений собственного оборотного капитала к выручке или всему оборотному капиталу и использование среднего значения в качестве норматива при прогнозировании СОК.
Ставка дисконтирования
Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Методы определения ставки дисконтирования:
Для инвестированного капитала:
- Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC)
Для собственного капитала:
- Метод оценки капитальных активов (CAPM)
- Теория арбитражного ценообразования (АРТ)
Модель средневзвешенной стоимости капитала (Weighted average cost of capital)
rIC = wE*rE + wD*rD* (1 – Т ), где
rIC – затраты на инвестированный капитал по формуле WACC;
wE – доля собственного капитала в структуре капитала компании;
rE – затраты на собственный капитал;
wD – доля процентного заемного капитала в структуре капитала компании;
rD – затраты на заемный капитал;
T – ставка налога на прибыль.
Метод кумулятивного построения
Формула:
Ставка дохода по безрисковым ценным бумагам
+ Премия за риск инвестирования в оцениваемую компанию
= Ставка дисконтирования
Безрисковая ставка доходности
Финансовый инструмент, принимаемый в качестве безрисковой ставки доходности, должен удовлетворять условиям:
Доходность по нему определена и известна заранее;
Вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;
Продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка «со сроком жизни» оцениваемого предприятия.
Возможные варианты безрисковых ставок:
Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR);
Ставка по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR);
Ставка рефинансирования ЦБ РФ;
Государственные облигации РФ.
Метод оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model)
Формула: r = rf + β(rm - rf) + s1 + s2 + s3 , где
r - требуемая инвестором ставка дохода,
rf - безрисковая ставка дохода,
β - бета, систематический риск акций,
(rm - rf) - рыночная премия за риск,
S1 - премия за страновой риск,
S2 - премия за размер компании,
S3 – премия за риск инвестиций в компанию
Динамика индекса РТС за период 01.09.1995 – 30.09.2005 гг.
Коэффициент Beta
Коэффициент бета связывает доходность акции с доходностью соответствующего рыночного индекса и дает два вида информации:
Положительный знак указывает на то, что динамика данной бумаги совпадает в целом по своей направленности с динамикой рынка, отрицательный – наоборот;
Величина по модулю больше единицы означает, что риск и ожидаемая доходность по данной бумаге выше среднерыночных, меньше единицы – наоборот.
, где
- доходность индекса RTSI или RBCC;
- доходность конкретной бумаги;
- дисперсия индекса.
Динамика беты для наиболее ликвидных акций (по данным www.rbc.ru)
Теория арбитражного ценообразования (Arbitrage pricing theory)
r = rf + β1k 1 + β2k 2 + … + βnkn ,
r - требуемая инвестором ставка дохода;
rf - безрисковая ставка дохода;
β1, …, βn - чувствительность актива к каждому
фактору риска в сопоставлении со средней чувствительностью рынка к данному фактору;
k 1, …, kn - премия за риск, связанный с фактором k для среднего актива.
Алгоритм расчета:
В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных при использовании разных подходов, придается свой вес.
Факторы влияющие на вес:
Характер бизнеса и его активов;
Цель оценки и используемое определение стоимости;
Количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод;
Степень доверия оценщика к результатам расчетов, обусловленная обоснованностью и правомерностью применения каждого метода.
Согласование результатов оценки
Основные причины для понижения веса затратного подхода при итоговом согласовании:
Недостаточность или неполнота информации для расчета рыночной стоимости существенных активов и обязательств;
Прогнозируемый существенный рост (сокращение) предприятия (или увеличение (снижение) объемов производства) с темпами, существенно отличающимися от среднеотраслевых прогнозов;
Значительное количество неиспользуемых активов;
Недостаток информации для расчета функционального и внешнего износа при оценке основных средств;
Невозможность оценить все нематериальные активы, особенно, если для предприятия особую важность имеет существующая клиентская база, заключенные долгосрочные контракты и т.п.
Согласование результатов оценки
Основные причины для понижения веса сравнительного подхода при итоговом согласовании:
Мало аналогов (меньше 5);
Ограниченная или сомнительная информация об аналогах;
Значительный временной разброс сделок (что требует внесения дополнительных корректировок);
Использование информации по приватизационным сделкам (с госпакетами);
Наличие нетипичных (нерыночных) факторов, существенно влияющих на деятельность или структуру активов оцениваемого предприятия (если их влияние не удалось устранить (скорректировать) при расчете сравнительным подходом);
Существенные отличия аналогов, как между собой, так и по сравнению с оцениваемым предприятием (как по натуральным показателям, так и по финансовым, в том числе по финансовому положению, по местоположению и т.д.);
Существенный разброс значений стоимости по разным мультипликаторам;
Отказ от каких-либо обычно употребляемых мультипликаторов;
Прогнозируемый существенный рост (сокращение) предприятия (или увеличение (снижение) объемов производства) с темпами, существенно отличающимися от среднеотраслевых прогнозов.
Согласование результатов оценки
Основные причины для понижения веса доходного подхода при итоговом согласовании:
Нестабильность финансово-хозяйственной деятельности в ретроспективном периоде;
Непродолжительный срок ведения деятельности, по которой строится ДДП;
Необходимость осуществления значительных инвестиций, в т.ч. существенного привлечения денежных средств для прогнозируемой основной деятельности;
Существенная зависимость от одного поставщика или покупателя;
Недостаток активов для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности;
Неясные перспективы дальнейшей деятельности предприятия (в т.ч. в постпрогнозный период).
Заключительные поправки
Типы поправок:
Поправка за контрольный характер пакета
Скидка за низкую ликвидность для закрытых компаний
Скидка за структуру портфеля
Поправка за контроль
Факторы, влияющие на уровень контроля:
Определенные законами права акционеров, меняющиеся в зависимости от размера пакета акций, находящегося в их распоряжении;
Порядок голосования и принятия решений в данной компании (например, кумулятивное голосование в отличие от некумулятивного позволяет миноритарным акционерам принимать участие в управлении);
Эффект распределения собственности (например, при прочих равных условиях чем выше степень концентрации акционерного капитала, тем выше степень контроля);
Другие факторы.
Методы определения поправки за контроль:
1. Экспертно . На основе субъективного мнения оценщика или анализа структуры акционерного капитала.
2. Нормативно . На основе постановления Правительства РФ от 31 мая 2002 г. № 369. «Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества».
3. Статистически . Этот метод подразумевает изучение и обобщение информации о реальных сделках с акциями компаний за определенный период.
Поправка за контроль
Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций (расчеты компании «ФБК»)
Скидка за структуру портфеля
Портфельная скидка бывает уместна для компаний, имеющих две или более не совпадающих областей деятельности.
Смысл этой скидки состоит в том, что покупатель, который намерен приобрести компанию определенной отрасли, может пожелать не платить полную цену компании, включающую те виды ее деятельности, в которых он не заинтересован.
Дамодаран А. «Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов», Москва, «Альпина Бизнес Букс», 2004 г.