Что такое апартаменты?

Еще недавно апартаментами назывались помещения исключительно класса «люкс». Такое жилье было достаточно дефицитным.

Сегодня же, ситуация обстоит так, что апартаменты продают в каждой новостройке как в центре Москвы, так и в других регионах.

Разумеется, они стали доступны гораздо более широкому кругу людей, однако, покупка такого жилья, по-прежнему, имеет ряд достаточно тонких нюансов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России )!

Данное понятие является относительно новым на рынке недвижимости. Пришло оно с запада, где используется достаточно активно. В России под апартаментами подразумевают отдельное жилье площадью не менее 40 квадратных метров, состоящее, как минимум, из двух комнат, а также кухни и санузла.

Мировой рынок недвижимости насчитывает 4 вида апартаментов: номер в апарт-отеле, номер в доходном доме, номер в кондоминиуме, а также апартаменты в многофункциональных комплексах.

Рассмотрим каждый из них подробнее:

• Номер в апарт-отеле предоставляется на небольшой срок. Он, как минимум, двухкомнатный и оснащен санузлом и кухней. Также может присутствовать гостиничный сервис;
• Номера в доходных домах сдаются на гораздо более длительный срок. Кроме того, к аренде также прилагается пользование дополнительным сервисом, включающим в себя питание, уборку, охрану и др.;
• Номера в кондоминиум-отеле не только сдаются в рамках отельного бизнеса, но и вовсе могут быть выкуплены для постоянного проживания;
• Апартаменты в многофункциональных комплексах не используются в отельной или гостиничной сфере. Данный вид жилья предназначается исключительно под продажу. Он является полноценным жилым объектом, а потому, в нем можно зарегистрироваться.

Апартаменты имеют следующие плюсы для девелоперов, инвесторов, застройщиков и покупателей:

• На данный вид жилья не распространяются нормативы по строительству жилых объектов. По этой причине, девелоперы стараются изначально соблюсти все условия еще во время строительства, дабы дом являлся пригодным для проживания и чтобы можно было в дальнейшем использовать его в сфере торговли коммерческой недвижимостью. По этой же причине апартаменты возводятся в крупных небоскребах, расположенных в центральной части мегаполисов;
• Застройщикам гораздо удобнее работать с данным видом жилья, так как в этом случае существенно проще получить разрешение на строительство на территории, в прошлом имевшей статус промышленной. Если же, в случае строительства жилых объектов, подобное разрешение получить весьма сложно, а иногда и вовсе нереально, то в ситуации с коммерческим зданием (где в последствии и будут располагаться апартаменты), это во много раз проще;
• Инвесторов в апартаментах привлекает возможность дальнейшего получения стабильного дохода от аренды.

Покупатели имеют сразу три несомненных плюса от апартаментов:

• Их стоимость в соотношении с месторасположением и оснащенность абсолютно всеми необходимыми коммуникациями;
• Расположение в бизнес-центрах, элитных небоскребах и подобных объектах;
• В большинстве стран, цены апартаментов гораздо ниже стоимости квартиры в новостройке с таким же метражом и функционалом.

Апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах, продолжают стремительно расширяться на российском рынке недвижимости.

На сегодня они занимают около 18% новостроек. Однако этот показатель выглядит незначительным по сравнению с другими странами, где апартаменты сосредоточены практически везде.

Наиболее яркими представителями данных стран являются Греция, Италия, США и Испания. Согласно международному формату, апартаменты должны быть разделены по классам. Данный класс присваивается, исходя из качества постройки комплекса и площади апартаментов. Всего данных классов 4: А, В, С и люкс.

Класс А являет собой студию. Такой объект представляет собой одну большую комнату, объединенную с кухней. Площадь подобного объекта составляет порядка 50 квадратных метров. Данный объект пользуется большим спросом среди одиноких людей, а также молодых пар. Столичные апартаменты класса А оцениваются примерно в 41 000 руб/мес.

Класс В. Такие апартаменты представляют собой двух/трехкомнатное помещение, имеющее отдельную кухню и санузел. Такие апартаменты являются идеальными для проживания большой семьи или группы студентов. Наиболее популярны в Италии и Испании.

Класс С присваивается многокомнатным объектам площадью около 100 квадратных метров. Апартаменты данного класса имеют наименьшую популярность у инвесторов, как объекты под сдачу в аренду, однако, большие семьи, желающие проживать в центре города, данные помещения выбирают чаще других.

Класс люкс. Апартаменты такого класса представляют собой как шикарный пентхаус на самом верху небоскреба, так и персональную виллу на побережье. Данные апартаменты от всех предыдущих отличает наличие дополнительного сервиса вроде охраны, ресторана, развлечений и др.

Апартаменты: чем отличаются от квартиры?

Ключевым отличием апартаментов от квартир является наличие жилищного «статуса». Апартаменты являются временным жильем, хотя и обладают стандартным набором удобств и коммуникаций.

Данный вид жилья способен обеспечить своих жильцов общепринятым уровнем комфорта, являясь аналогом гостиничного номера, но при этом он не имеет полного набора качеств и характеристик, являющихся необходимыми для полноценного проживания. Поэтому владельцы апартаментов имеют наименьший перечень правовых гарантий и льгот.

Рассмотрим более подробно прочие критерии разницы между квартирами и апартаментами через призму российского рынка недвижимости.

Возможность прописки и юридический статус

Согласно российским правовым нормам, юридически апартаменты не могут быть признаны полноценным жильем. Прописаться в таком жилье и получить регистрацию по месту жительства невозможно ни при каких обстоятельствах.

Не изменит данное правило даже наличие документации, подтверждающей право собственности. Можно получить временную прописку в апартаментах, однако, это реально только в том случае, если они размещены в здании, являющимся апарт-отелем или гостиницей.

Уровень развития социальной инфраструктуры

Данное отличие напрямую затрагивает постройки рядом с апарт-отелями разнородных комплексов и прочих объектов социальной сферы, направленных на обеспечение комфортного проживания жильцов апартаментов в прилегающем районе. Список таких объектов составляют детские дошкольные образовательные и воспитательные учреждения, больницы и др.

Компании, занимающиеся постройкой апарт-отелей, не имеют обязательств по обеспечению владельцев апартаментов социальной инфраструктурой.

А потому существует немалый риск купить апартаменты в спальном районе не только без социальной инфраструктуры, но и без каких-либо перспектив ее возникновения.

Застройщики, как правило, всегда обещают ее скорое развитие, однако, на деле данные обещания выполняются отнюдь не всегда.

Стоимость жилья

Одним из наиболее важных достоинств апартаментов является их низкая стоимость в сравнении с квартирами. Это связано с тем, что на застройщика не ложатся абсолютно никакие обязательства относительно развития и расширения социальной инфраструктуры в том районе, где будет возводиться апарт-отель.

Однако уже сейчас законодательные органы подготавливают ряд правовых нормативных указаний, которые наложат данные обязательства на застройщиков апартаментов.

Тем не менее, сегодня этот закон не принят, а потому цена на квадратный метр в апартаментах меньше на 10-15% (в зависимости от уровня комфортабельного жилья, а также района, где оно расположено), чем на квадратный метр квартиры.

Размер квартплаты

Если отталкиваться исключительно от данного критерия, то покупка квартиры окажется выгоднее приобретения апартаментов. Дело в том, что размер оплаты услуг ЖКХ в апартаментах значительно выше, чем в квартирах, по той причине, что в случае с первыми, дополнительно взимается налог на добавленную стоимость.

Как правило, разница составляет 18%, но если детально рассматривать каждый тариф на отдельную услугу ЖКХ, то разница в размере оплаты окажется еще выше. В частности, это касается оплаты холодной и горячей воды, канализации, отопления и других коммунальных услуг.

Дополнительные осложнения в ситуации возникают, если жилищные коммуникации апарт-отелей соединяются с городскими сетями при помощи посреднических организаций, которые, разумеется, берут дополнительный процент за свою работу.

Отсутствие льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг

Существенный минус для апартаментов – абсолютное отсутствие прав на использование субсидий и льгот на оплату жилищных коммуникаций в том случае, если размер ежемесячного дохода владельца такого жилья не достигает установленной нормы. Однако более низкая стоимость апартаментов, в сравнении с квартирами, успешно нивелирует данный недостаток.

Ожидаемый подъем размера налоговой стоимости на жилплощадь апартаментов

Сообщается, что российское законодательство вскоре пополнится законом, поднимающим размер налоговой ставки на нежилую недвижимость. Подъем ожидается на 0,5%. Касательно квартир, сегодня он составляет 0,1%.

Ситуация с общим имуществом апарт-отеля

Жилищный кодекс РФ гласит, что долевая ответственность за технические помещения, расположенные в многоэтажных домах, является равной для всех ее жильцов. А вот о владельцах апартаментов в данном документе речь не идет.

Таким образом, возникает достаточно пригодная почва для недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь своим приоритетным положением (по сути, они становятся монополистами), навяжут свои услуги подобного рода жильцам. И, разумеется, установят на них существенно завышенный тариф, т. к. альтернативы им попросту нет.

Невозможность создания товарищества собственников жилья

По той причине, что апартаменты не имеют правового статуса жилого помещения, их владельцы не могут законно создать ТСЖ с целью совместного решения тех или иных жилищных проблем. Но законом не запрещается создание каких-либо аналогичных форм партнерств, преследующих те же цели.