Критерии согласования в оценке недвижимости. Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами - Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет
Развиваемые компетенции:
знать
- в чем состоит процедура согласования результатов оценки технических объектов, полученных применением методов различных подходов (в частности, затратного и сравнительного);
- какова система критериев для выбора весовых коэффициентов;
уметь
- обосновывать выбираемые для взвешивания коэффициенты, достаточность используемого массива данных для проведения оценки;
- выявлять и анализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения;
владеть
- методами экспертных оценок;
- методом анализа иерархий для проведения процедуры согласования результатов оценки.
Процедура согласования как заключительный этап отчета об оценке
Завершающий этап оценки – согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой машины представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде оценочной стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями ФСО к отчету величина оцененной стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.
Согласование – анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.
Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не признается результатом усреднения, т.е. не может быть получена суммированием всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в данном случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.
На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители – неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или иных ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки.
Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.
Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованные информация, аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости машины (оборудования, транспортного средства). Приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемом)" виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.
Оценщик обязан выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ, учитывающий следующие факторы:
- цель оценки и предполагаемое использование ее результатов:
- вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
- характер оцениваемой доли собственности;
- количество и качество данных, подкрепляющих данный подход;
- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
- уровень ее ликвидности.
Учет всех факторов позволяет провести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.
В соответствии с ФСО. (Федеральными стандартами оценки.) Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:
Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Должны быть применены все три подхода(или обосновать отказ от использования к-либо из них) . Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Она должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (м.быть и интервал). Способы выведения итоговой величины стоимости оценщик выбирает самостоятельно, это не может быть средняя арифметическая трех цифр. Оценщик присваивает каждому из подходов свой вес в зависимости от собранной информации, ее точности, достоверности, отражению рыночной ситуации, от количества поправок, и т.д. и рассчитывает средневзвешенную величину.Широко применяются другие более сложные методы статистики для усреднения – Метод анализа иерархий – матрица Соати и др.
После того, как оценщик произвел оценку бизнеса различными методами нескольких подходов, он должен сравнить полученные величины стоимостей. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. На практике получаемые разными подходами величины обычно существенно различаются. К примеру, рассмотрим крупное предприятие, имеющее значительное количество основных средств и иных материальных активов, но производящее низкорентабельную продукцию. Его стоимость, полученная при помощи затратного похода, может в несколько раз превышать величину стоимости, полученную при помощи методов доходного подхода. Следовательно, оценщик обязан провести согласование стоимостей для определения итоговой величины стоимости бизнеса.
Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Согласование результатов оценки – обязательная процедура процесса оценки и обязательная часть отчета об оценке. Как указано в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», в нем должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. В этой части отчета оценщик в повествовательной форме поясняет сущность расхождений в стоимости, определенной различными методами, обосновывает выбор метода согласования итоговой стоимости бизнеса, и производит обобщение.
При согласовании необходимо учесть значимость и функциональность каждого подхода в конкретной ситуации. Как правило, при оценке бизнеса один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Из-за специфических особенностей предприятия или недостаточности информации бывает, что некоторые из подходов на практике невозможно применить.
Итоговая величина стоимости никогда не бывает результатом математического усреднения, т.е. она не находится путем суммирования величин всех оценочных стоимостей с последующим делением суммы на количество использованных подходов. Это предполагало бы, что каждый из подходов дает надежный результат, что бывает крайне редко. Для определения итоговой стоимости используется профессиональное мнение оценщика, которое наиболее оптимальным образом формализуется в методе средневзвешенного усреднения.
В общем случае, этом методом итоговая стоимость определяется по следующей формуле:
С ит = К д С д + К с С с + К з С з,
С ит – итоговая стоимость бизнеса,
С д, С с, С з – стоимости, определенные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно,
К д, К с, К з – весовые коэффициенты, выбранные для доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно. Следует помнить, что в сумме эти веса должны давать единицу, или 100%. Большинство оценщиков округляет рассчитанные весовые коэффициенты с точностью до 10%.
Для определения весовых коэффициентов каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
Цель оценки и определенное заданием использование ее результатов;
Вид определяемой стоимости (например, рыночная или инвестиционная стоимость);
Характер оцениваемой доли собственности (так, если оценивается миноритарный пакет акций, то затратному подходу придают меньший вес);
Качество и достаточность информации, лежащей в основе расчетов каждым методом;
Специфика бизнеса и его активов;
Степень контроля и степень ликвидности рассматриваемого пакета акций.
Учитывая все эти факторы, оценщик использует несколько методов, чтобы определить весовые коэффициенты для каждого подхода. К числу этих методов относят:
Метод математического или субъективного взвешивания;
Метод экспертных квалиметрий;
Метод анализа иерархий;
Вероятностный метод.
Следует отметить, что все эти методы решают одну и ту же цель: формализовать профессиональное мнение оценщика о степени применимости того или иного подхода в процедуре согласования.
Самый простой и наиболее часто используемый – метод математического или субъективного взвешивания, когда весовые коэффициенты присваиваются оценщиком интуитивно, на основании профессионального суждения. Метод экспертных квалиметрий (экспертных оценок) подразумевает оформление того же субъективного суждения при помощи более формализованной последовательности действий (подбор комплекса оценочных критериев, выставление оценки экспертами по каждому критерию, обобщение результатов). Метод анализа иерархий превращает оформление профессионального мнения в математическую процедуру. При этом производится структуризация задачи согласования на иерархическую структуру с несколькими уровнями: цели, критерии и альтернативы; производится парное сравнение элементов каждого уровня, расчет коэффициентов важности элементов и подсчет итогового значения веса каждой альтернативы. Вероятностный метод подразумевает использование значений и закономерностей вероятности реализации решений по каждому из подходов.
Каждый из методов носит эвристический характер, не имея строгого научного доказательства. Однако они нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.
Пример расчета итоговой стоимости методом субъективного взвешивания приведен в таблице.1.
Таблица 1. Расчет итоговой стоимости субъективным методом
В рассмотренном примере разница между итогами оценки по различным подходам была достаточно значительной, 75%. В нашем случае наименее достоверному с информационной точки зрения подходу был присвоен наименьший весовой коэффициент. На практике при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным считается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.
Итоговая стоимость бизнеса, указанная в отчете, является мнением независимого оценщика. Как показывает практика, реальная стоимость продажи бизнеса всегда отличается от рекомендованной (вспомним «правило 10-50»). Однако мнение профессионала, подкрепленное базирующимися на стандартах расчетами, является весомым аргументом при переговорах между продавцом и покупателем бизнеса.
Требования к отчету по оценке и его структура
Общие требования к содержанию отчета об оценке определены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
Отчет об оценке является итоговым документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным по результатам процедуры определения стоимости бизнеса в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Он составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа.
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:
В отчете должна быть изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;
Информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена;
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
1) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
2) применяемые стандарты оценки;
3) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
4) сведения о заказчике оценки и об оценщике;
5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах;
6) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
Основание для проведения оценщиком оценки;
Информация, идентифицирующая объект оценки;
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов;
Итоговая величина стоимости объекта оценки;
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
7) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком, реквизиты оцениваемого юридического лица и балансовую стоимость объекта оценки;
8) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
9) описание процесса оценки бизнеса, включая обоснование выбора используемых подходов и методов, последовательность определения стоимости в рамках каждого из применяемых подходов, а также соответствующие расчеты;
10) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов.
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии используемых материалов. Документы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке. В случае, если информация при опубликовании на интернет-сайте не обеспечена свободным доступом либо в будущем возможно ее изменение, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством или заданием на оценку.
Структура (последовательность глав) отчета об оценке законодательно не определена, однако отчеты об оценке бизнеса, как правило, мало отличаются в порядке изложения. Обычно в отчет входят следующие разделы:
1. Введение.
2. Резюме (краткие итоги отчета, ограничения и допущения).
3. Общеэкономический анализ.
4. Анализ отрасли.
5. Анализ региона, где расположено предприятие.
6. Характеристика предприятия.
7. Корректировка отчетности и финансовый анализ.
8. Определение стоимости бизнеса различными подходами.
9. Согласование результатов.
10. Приложения (источники информации).
Главные задачи, которые должен выполнить оценщик при подготовке отчета – обеспечить логику изложения, использование только существенной информации и понятность отчета для неквалифицированных пользователей.
Экспертиза отчета по оценке
Экспертиза отчета об оценке – это действия экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, на соответствие требованиям законодательства РФ и стандартов, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Проведение экспертизы отчетов об оценке регулируется статьей 17.1. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) и ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328.
Согласно ФСО, выделается два вида экспертизы в зависимости от ее предмета:
Экспертиза на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, и стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства.
По основанию для проведения экспертизы они классифицируются на три типа:
Экспертиза отчета в случаях, установленных законодательством РФ (обязательная);
Экспертиза отчета в соответствии с внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
Экспертиза на основании договора (добровольная, или инициативная).
В случае если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении.
Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке в соответствии с законодательством:
1. Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства. Согласно ст. 130 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении двух условий:
Должником является унитарное предприятие либо АО, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;
На отчет об оценке было выдано отрицательное заключение Росимущества.
2. Определение цены (денежной оценки) имущества АО. Согласно ст. 77 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выполняется экспертиза отчета об оценке имущества для АО с государственным и муниципальным участием при наличии отрицательного заключения Росимущества и проведении оценки для целей дополнительного размещения акций, приобретения размещенных акций и т.д.
3. Выкуп лицом, которое приобрело более 95% акций ПАО, ценных бумаг ПАО по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций. Согласно ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкупная цена не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРО при проведении экспертизы такого отчета об оценке.
4. Государственная кадастровая оценка. Согласно ст. 24.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости включена в совокупность действий, выполняемых при проведении государственной кадастровой оценки.
5. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, либо собственника объекта оценки.
Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от положительных. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.
Проверочные вопросы к главе 4
1. Каким образом и на каком этапе расчетов степень контроля сказывается на стоимости предприятия?
2. Для каких организационных форм бизнеса легче определить скидку на ликвидность, а для каких сложнее?
3. Каким образом учитывается стоимость нефункционирующих активов при корректировке стоимости бизнеса?
4. Что включает в себя процедура согласования стоимости по окончанию расчетов?
5. Какие сведения должны содержаться в отчете об оценке?
6. Какие два типа экспертизы отчетов об оценке в зависимости от ее предмета предусматривает действующее законодательство?
7. В каких случаях проводится экспертиза отчетов об оценке?
Литература
Федеральные законы
1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральный закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
Федеральные стандарты оценки
1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15.
2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15.
3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15.
4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10.
5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11.
6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11.
7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14.
8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15.
9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15.
10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15.
11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.
Научная и учебная литература
1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса: учебник для бакалавров. М.: Издательство Юрайт, 2016.
2. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.
3. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов и др., под ред. В.Е.Есипова и Г.А. Маховиковой.- 3-е изд.- СПб.: Изд-во Питер, 2010.
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник. – М.: ФОРУМ, 2011.
5. Оценка стоимости бизнеса: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. - М. : Издательство Юрайт, 2016.
6. В. И. Бусов, О. А. Землянский. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник для академического бакалавриата - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт, 2015.
7. Оценка стоимости бизнеса: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотовой. - М. : КНОРУС, 2015.
8. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КНОРУС, 2016.
9. Косорукова И. В., Секачев С.А., Шуклина М. А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. Учебник. - М. : Синергия, 2015.
10. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2014.
11. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании: учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2015.
12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - 5-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2016.
13. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2016.
14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебник и практикум для академического бакалавриата. - 2-e изд., - М. : Издательство Юрайт, 2014.
Ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
1. http://www.ncva.ru - Национальный совет по оценочной деятельности.
2. http://www.appraiser.ru - Вестник оценщика.
3. http://www.estimatica.info - Портал для оценщика.
4. http://www.ocenchik.ru - Оценка с Большой буквы.
5. http://nwsa.ru - Северо-Западное общество оценщиков.
6. http://sroroo.ru - Российское общество оценщиков.
7. http://www.cpa-russia.org - Сообщество профессионалов оценки.
8. http://sroarmo.ru - Ассоциация российских магистров оценки.
9. http://smao.ru - Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.
10. http://www.sromso.ru/ - Межрегиональный союз оценщиков.
11. https://rosreestr.ru – Росреестр.
12. http://www.profsro.ru - Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.
Глава 1. Организация оценочной деятельности
1.1 Организация оценочной деятельности в РФ
1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности в РФ и стандарты оценки
1.3 Аттестация оценщиков
1.4 Правила этики оценщиков
1.5 Ответственность оценщика
Проверочные вопросы к главе 1
Глава 2. Теоретические и практические основы оценки бизнеса
2.1 Сущность оценки, ее субъекты и объекты, цель и задачи
2.2 Основания оценки. Обязательная оценка.
2.3 Этапы процесса оценки
2.4 Понятие стоимости и ее виды
2.5 Бизнес как объект оценки
2.6 Принципы оценки бизнеса
2.7 Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса
2.8 Проблемы оценки бизнеса в РФ
2.9 Информационная база оценочной деятельности
2.10 Нормализация и корректировка финансовой отчетности
Проверочные вопросы к главе 2
Глава 3. Методы оценки бизнеса
3.1 Подходы и методы в оценочной деятельности
3.2 Доходный подход, метод дисконтирования денежных потоков.
3.3 Доходный подход, метод капитализации доходов.
3.4 Учет рисков в оценке бизнеса.
3.5 Сравнительный подход: метод рынка капитала или метод компании-аналога.
3.6 Сравнительный подход: мультипликаторы, их виды и использование.
3.7 Сравнительный подход: метод сделок.
3.8 Сравнительный подход: метод отраслевых коэффициентов.
3.9 Затратный подход: метод стоимости чистых активов
3.10 Затратный подход: метод ликвидационной стоимости
3.11 Оценка недвижимости
3.12 Оценка машин и оборудования.
3.13 Оценка нематериальных активов.
Проверочные вопросы к главе 3
Глава 4 Заключительный этап оценки
4.1 Методы корректировки итоговой величины стоимости бизнеса.
4.2 Согласование результатов оценки
4.3 Требования к отчету по оценке и его структура
4.4 Экспертиза отчета по оценке
Проверочные вопросы к главе 4
Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.
Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:
где С итоговая - итоговая стоимость объекта оценки;
С зп, С сп, С дп - стоимости, определенные затратным, сравнительным и доходным подходами;
К зп, К сп, К дп - соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
При согласовании при определении веса каждого подхода учитываются (экспертно): полнота и достоверность информации; соответствие цели; преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации и пр.
Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества. Полученное значение округляется.
В таблице 1.2 приводится сравнительный анализ традиционных подходов к оценке стоимости предприятий .
Таблица 1.2
Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятий
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
Затратный |
Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, т.е. результаты оценки более обоснованы |
Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспектив развития предприятия. Не учитывает риски. Статичен. Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия |
|
Доходный |
Учитывает будущие изменения доходов, расходов Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора |
Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможно использование нескольких норм доходности, что затрудняет принятие решений. Не учитывает конъюнктуру рынка. Трудоемкость расчетов |
|
Сравнительный (рыночный) |
Базируется на реальных рыночных данных Отражает существующую практику продаж и покупок Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия |
Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов |
По этим данным можно сделать вывод, что ни один из них не может быть использован в качестве основного. Поэтому для определения итоговой величины рыночной стоимости компании анализируются преимущества и недостатки использованных подходов и качество полученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента.
По мнению исследователей в области оценки бизнеса Есипова В.Е., Маховиковой Г.А., Тереховой В.В., Дамшакова А.Н., прямое применение классических методов в России затруднено в силу объективных причин :
1. Неразвитость российского рынка ценных бумаг.
2. Информационная закрытость, приводящая к сложности использования, прежде всего, сравнительного подхода.
3. Необходимость внесения большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки менеджменту следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для целей оценки.
4. Неопределенность с долгосрочным планированием в российских условиях (как правило, в России планируется деятельность на один год) приводит к сложности в применении доходных способов оценки. В основном используется ретроспективные данные за прошлые периоды.
5. Бухгалтерская оценка активов значительно занижена по сравнению с рыночной, что приводит к занижению стоимости чистых активов. Необходима рыночная переоценка всех основных фондов и НМА.
6. Традиционные методы оценки дают «точечный» во времени результат, который не может использоваться для оперативного или стратегического управления предприятием. Ни одна из обязательных для оценки ситуаций не предполагают возможность дальнейшего мониторинга.
7. Трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат наглядным.
Таким образом, из существующих подходов к оценке доходный метод наиболее точно отражает стоимость компании как бизнеса, то есть работающего механизма, приносящего прибыль. Однако использование прогнозных данных позволяет усомниться в точности расчетов. Источники информации для использования сравнительного метода весьма ограничены. Российский рынок корпоративного контроля (банкротства и слияния и поглощения) действует в основном вне организованных фондовых рынков и объем перераспределения акций в экономике (промышленности) России, проходящий вне организованных рынков, в принципе трудно оценить. Как следствие, в российских условиях имущественный подход к оценке предприятий, зачастую, наиболее актуален. Это обусловлено в первую очередь наличием достоверной и доступной исходной информации для расчетов (так как основной информационной базой имущественного подхода является баланс предприятия), а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости предприятия. Но основным недостатком имущественного подхода является то, что он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, расчет стоимости на основе затратного подхода не дает возможности выявления источников создания стоимости, а, следовательно, исключает управление ими.
Таким образом, большинство специалистов в области оценки приходят к мнению о несовершенстве методологической базы оценки бизнеса. «Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде» . Но что делать, если стоимость бизнеса нужна менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, нацеленных на реализацию стоимостного подхода к управлению? В то же время способы оценки бизнеса, для принятия управленческих решений, предлагаемые западными экономистами Модильяни, Дамодараном, Коуплендом, не находят своего применения в России, равно как и в других странах с формирующимися и неэффективными рынками, которые характеризуются рядом схожих проблем, таких как высокая степень зависимости от иностранных инвестиций и заимствований на фоне, как правило, немалой внутренней и/или внешней задолженности, слабость и нестабильность финансового сектора в связи с обремененностью банков значительными безнадежными долгами предприятий, неразвитость инфраструктуры, несовершенство нормативной базы, не разработанность системы финансовой отчетности эмитентов или несоответствие ее международным стандартам и связанная с этим их информационная непрозрачность и высокий уровень рисков, информационная непрозрачность, где не существует развитого рынка акций, а, следовательно, не существует и рыночной оценки самих предприятий. А в связи с низкой степенью эффективностью рынков в арсенале отечественных компаний нет полностью адаптированных способов оценки бизнеса.
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.
Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
В случае существенного расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.
Средневзвешенная рыночная стоимость (РС) объекта оценкирассчитывается по формуле:
РС = ЗП ´r1 + СП ´r2 + ДП ´r3 , где:
Таблица для примера:
| № п/п | Наименование показателя | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| 1 | Применимость подхода к оценке объекта согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки | 10 | 60 | 30 |
| 2 | Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основании которой производились анализ и расчеты | 15 | 70 | 15 |
| 3 | Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичных субъектов рынка, и прочие реалии спроса и предложения на рынке | 10 | 50 | 40 |
| 4 | Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) | 10 | 60 | 30 |
| 5 | Допущения сделанные при оценке каждым подходом | 10 | 70 | 20 |
| Сумма баллов | 55 | 310 | 135 | |
| Средневзвешенные весовые показатели метода оценки (Сумма баллов / n) | 0,11 | 0,62 | 0,27 | |
| Принятые весовые коэффициенты: | 0,11 | 0,62 | 0,27 |
Особенности оценки в процедурах банкротства. Отчет об оценке.
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей зависит от ценности имущества. Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации, но и в других случаях работы с несостоятельным предприятием:
– при финансировании предприятия-должника;
– при финансировании реорганизации предприятия;
– при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
– при выработке плана погашения долгов предприятия-должника;
– при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей в экономически самостоятельные подразделения;
– при оценке заявок на покупку предприятия;
– при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
– при экспертизе программ реорганизации предприятия.
Согласно Закону РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, оценка предприятия может осуществляться на стадии внешнего управления (ст. 109 «Меры по восстановлению платежеспособности должника»: при продаже части имущества должника и продаже всего предприятия должника ст. 110 «Продажа предприятия должника» и ст. 111 «Продажа части имущества должника»: начальная цена продажи выставляемого на торги имущества, устанавливается на основе рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком), на стадии конкурсного производства (ст. 130 «Оценка имущества должника») предполагается, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого он привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник не установлен собранием кредиторов.
Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25 % голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.
Оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика по решению собрания кредиторов.
При формировании конкурсной массы ст. 131 преобладающая часть имущества должника подлежит оценке, отдельно учитывается и оценивается имущество, являющееся предметом залога. Цена социально значимых объектов по ст. 132 также определяется независимым оценщиком.
При конкурсном производстве начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества должника по ст. 139 «Продажа имущества должника» устанавливается независимым оценщиком.
Оценочные процедуры при уступке прав требования должника и замещении активов должника в ходе конкурсного производства проводится также как при внешнем управлении, согласно ст. 111 и 115, то есть с привлечением независимого оценщика.
Оценка в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных чрезвычайным характером самой ситуации. На основе этой оценки многими заинтересованными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия. Другая особенность оценки – это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки. В ситуации банкротства заказчиками и пользователями оценки являются разные лица. Пользователями оценки являются кредиторы, инвесторы, судебные органы, которые не имели отношения к постановке задачи на оценку и полностью полагаются на результаты оценки при принятии управленческих решений. У них нет постоянного контакта с экспертом-оценщиком, не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретировать результаты оценки, выполненные экспертом-оценщиком. Зная это, заинтересованным в оценке сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика оценки (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликвидационной стоимости предприятия: о цели оценки, функции оценки, о виде стоимости, который определялся, об ограничениях и предположениях при оценке, о дате оценки и т.д.
Внешнее управление подразумевает проведение реструктуризации практически всех факторов производства предприятия-должника (труд, недвижимость, капитал и менеджмент); введение моратория на удовлетворение требований кредиторов; восстановление платежеспособности за счет перепрофилирования производства, ликвидации дебиторской задолженности, реализации части активов, продажи бизнеса и т.д.
Согласно ст. 109 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешним управляющим принимаются меры по восстановлению платежеспособности должника, составляется план внешнего управления, разрабатываются мероприятия по восстановлению платежеспособности:
– перепрофилируется производство: закрываются нерентабельные производства;
– производится продажа имущества;
– осуществляется уступка прав требования должника;
– производится размещение дополнительных обыкновенных акций должника;
– производится продажа предприятия должника;
– осуществляется замещение активов должника и др.
Все они предполагают проведение процедуры оценки имущества, имущественных прав, долей и т.д. в том или ином виде.
По ст. 110 «Продажа предприятия должника» под предприятием должником понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Объектом продажи могут быть филиалы и иные структурные подразделения должника – юридические лица. Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги (открытые или закрытые или аукцион) устанавливается на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. В то же время начальная цена продажи предприятия не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.
В соответствии со ст. 111 «Продажа части имущества» начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества, устанавливается на основании рыночной стоимости имущества по отчету независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, также оценивается независимым оценщиком, но при этом предполагается проведение экспертизы отчета оценщика государственным финансовым контрольным органом с представлением его заключения по проведенной оценке.
Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказе от использования подходов к оценке.
Если планом внешнего управления предполагается уступка права требования должника (ст. 112), то необходима оценка прав требования и проводится она согласно положений ст. 111 данного закона.
Как известно, выпуск новых акций является важнейшим способом привлечения дополнительного партнерского капитала, эта мера по восстановлению платежеспособности регламентируется ст. 114. При включении в план внешнего управления решения о проведении эмиссии дополнительных обыкновенных акций должника необходимо проверить: в каком соотношении находятся балансовая и оценочная стоимости собственного капитала компании-эмитента. Если оценочная стоимость предприятия больше, чем основанная на остаточной балансовой стоимости активов, обязательствах и прибылях, то эмиссия акций проводится на величину этого превышения. Если оценочная стоимость собственного капитала эмитента меньше, чем балансовая стоимость этого капитала, то эмиссия акций не разрешается, а акционерное общество должно объявить об уменьшении величины уставного капитала предприятия в бухгалтерском балансе на эту же разницу.
Замещение активов должника (ст. 115), как один из путей борьбы с неплатежеспособностью должника, предполагает создание на базе имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ, в оплату уставного капитала которых вносится имущество должника, определенное планом внешнего управления. Величина уставного капитала таких обществ определяется на основании рыночной стоимости вносимого имущества, установленной по отчету независимого оценщика с учетом предложений органа должника.
Санация предприятий-банкротов предполагает их финансовое оздоровление, направленное на повышение цены, по которой эти предприятия могут быть проданы. Задача оценки бизнеса применительно к санации видоизменяется. Она заключается в прогнозировании оценочной стоимости предприятия после того, как будет выполнен запланированный комплекс мероприятий по оздоровлению, то есть в прогнозировании будущей обоснованной рыночной стоимости и инвестиционной стоимости предприятия. Эта стоимость будет многовариантной, в зависимости от того, какие конкретные мероприятия по оздоровлению будут одобрены.
В отчете об оценке, который представляет собранию кредиторов внешний управляющий, должна не просто констатироваться стоимость предприятия на данный момент, но и альтернативы: продавать предприятие по его текущей, весьма низкой, как правило, стоимости или согласиться на более продолжительный срок оздоровления, исходя из предложенного плана и прогнозных оценок повышения стоимости предприятия после предлагаемых процедур.
Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки сформулированы в ст.11 Закона №135-ФЗ.
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
Дата составления и порядковый номер отчета;
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
Дата определения стоимости объекта оценки;
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Ст.11, как следует из ее названия, устанавливает лишь общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, поэтому в ч. 6 ст.11 предусмотрено, что для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть установлены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Ст. 12 Закона определяет такое понятие как достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» п.19, указано, что при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Информация должна удовлетворять требованиям, как достоверности, так и достаточности.
В развитие ст.20 Закона № 135-ФЗутвержденФСО №3"Требования к отчету об оценке"
Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Порядок экспертизы отчетов об оценке и подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, уполномоченным Правительством Российской Федерации органом власти.
Загрузка...